作者：东滩顾问 · 廖琴

　　根据东滩顾问的研究，基于原有场馆的提升及新兴需求的满足，体育综合体可以划分为提升型体育中心、改造型城市体育综合体、新型体育商业综合体和体育主题社区四种类型。

一、提升型体育中心：体育综合体的最主要和最大产品类型

　　据调查显示，目前我国拥有上千座大型体育场馆，多依靠政府拨款维持运营，其中逾三成体育中心处在赛后闲置、严重亏损境地。2016年4月，国家发改委、国家体育总局等24个部门联合印发了《关于促进消费带动转型升级的行动方案》，提出盘活大型体育场馆资源，通过引入社会资本和公司化机制，推广“所有权属于国有，经营权属于公司”的分离改革模式并在江苏、浙江、重庆三省市开展了分离改革试点。自此，我国大型体育场馆资源盘活进程加快。

　　提升型体育中心作为一个综合体育场馆提升改造项目，重点以原有竞技体育为核心，创新体育项目，融入击剑、拳击、电竞等新兴国民追捧的体育项目，配套全民健身、健身培训、餐饮住宿、休闲娱乐及商务会议等功能业态。

提升型体育中心功能业态

　　以竞技体育为主，文娱活动+赛事/活动冠名+市民健身+体育培训+其他服务为重要补充，形成多元化营收渠道。其中文娱活动包括举办演唱会、音乐会、颁奖典礼、产品发布以及各类展会等活动；市民健身指体育场馆对外开放经营各项体育设施；体育培训指招商运营各类型培训机构；其他服务包括广告资源租赁、体育用品及纪念品销售及餐饮及住宿等配套服务。

改造型城市体育综合体项目

　　迎合日益激增的国民健身需求，围绕体育+商业综合体为核心，打造运动主题区+商业配套区两大载体，汇集全民健身、健身培训、大众赛事、餐饮住宿、休闲娱乐等多种体育休闲业态，打造面向全民健身的多功能体育综合体。

改造型城市体育综合体功能业态

 商业配套区  

      占项目整体体量不到50%，以运动为主题，由零售、餐饮、儿童、配套等各类业态提供商组成。针对家庭客群提供儿童体验、特色餐饮、体育零售等不同的消费业态，搭建一站式购物消费闭环场景，增加顾客粘性，让家庭中的每一个成员都各有所属，各有所乐。

　　为缓和商场商业同质化趋势，以特色体育场馆为依托，以体育服务为内核，突破传统购物中心商业模式，为消费者带来不一样的体验。其中以运动消费为主导客群同时可获得餐饮、亲子、教育等方面满足，以购物消费为主导的客群同时可获得味蕾、视觉、感官的冲击。形成多角度的生态链条，扩大项目辐射力。

三、新型体育商业综合体：新形势下的商业地产风向标

　　在政策和形势催化下，商业地产处在竞争红海当中，国内城市兴建购物中心热潮渐退，面临同质化竞争压力的传统购物中心纷纷寻求创新，掀起业态创新革命，渴望从单一的满足购物需求向赋予精神意义的多元化需求转型，体育业态超强的娱乐性体验性，正好符合这一需求。基于此背景下，近年来“体育商业”粉墨登场，成为购物中心的新晋“小鲜肉”，打造一座体育商业综合体成为商业地产界的风向标之一。

新型体育商业综合体项目

　　搭建体育公园+体育主题商业综合体两大载体空间，汇集运动健身、主题运动、日常休闲、餐饮娱乐、主题购物等多种业态，打造集“体育公园+体育主题商业综合体”为一体的新型体育商业综合体。

新型体育商业综合体功能业态

 体育公园  

 体育主题商业综合体  

以体育为入口，链接一切体育运动资源，结合不同的业态模块配比满足消费者更多样化的需求的创新型一站式主题商业综合体，既能满足人们对时尚健身的追求，也能满足人们吃穿行的需求，方便人们的运动、休闲与社交。

　　“体育+地产”模式已呈现异军突起之势。近几年，体育产业俨然上升到国家战略层面，国民对运动健康关注度不断提升，对于具备运动元素的住区需求也日益强烈。房地产行业为迎合国民随时随处健身需求，纷纷斥资布局，将休闲运动和体育资源整合，探索体育与住宅地产模块的优化组合，建设“体育”元素主题的社区生活。

体育主题社区项目

　　搭建体育公园、商业综合体及品质住宅区三大载体空间，汇集运动健身旅游赏景、餐饮娱乐、主题购物、品质居住等多种业态，打造集“体育+商业+住宅”为一体的体育主题社区。

图体育主题社区功能业态

 商业综合体  

 品质住宅区  

建设高端品质住宅集聚区，吸引中高端体育运动爱好者入驻，形成庞大的顾客消费圈层。